《湯陰縣人民政府關於印發湯陰縣農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）的通知》政策解讀

湯政〔2021〕6號

各鄉（鎮）人民政府，縣人民政府各部門及有關單位:

《湯陰縣農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）》已經縣政府研究同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

2021年11月30日

湯陰縣農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）

第一章  總  則

第一條  為規範和加強我縣農村宅基地和農村村民新建、改建、擴建、翻建住房（以下統稱自建住房）管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建築法》《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）》（豫政〔2021〕4號）、《安陽市人民政府關於規範和加強農村宅基地和村民自建住房管理的通知》（安政〔2021〕2號）等相關法律、法規和政策規定，結合我縣實際，製定本辦法。

第二條  本辦法適用於湯陰縣行政區域範圍內農村宅基地管理和村民自建住房管理。

本辦法所稱的農村宅基地（以下簡稱宅基地），是指農村村民依法取得本村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）內土地使用權用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第三條  縣政府成立湯陰縣農村宅基地和村民自建住房管理工作領導小組，縣農業農村、自然資源、住房城鄉建設、市場監管等部門以及鄉鎮政府為成員單位，負責農村宅基地和村民自建住房管理工作，領導小組下設辦公室，負責日常管理與統籌協調工作。

第四條  嚴格執行農村亂占耕地建房“八不準”：不準占用永久基本農田建房；不準強占多占耕地建房；不準買賣、流轉耕地違法建房；不準在承包耕地上違法建房；不準巧立名目違法占用耕地建房；不準違反“一戶一宅”規定占用耕地建房；不準非法出售占用耕地建的房屋；不準違法審批占用耕地建房。  

第五條  村民建住宅必須符合國土空間規劃和村莊規劃；鼓勵農村村民在本村級組織內部向符合宅基地申請條件的農戶以贈與、轉讓、置換等方式流轉宅基地；嚴禁向本村級組織以外的單位或個人流轉宅基地；不得違法收回村民合法取得的宅基地；不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件；嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地；嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館；嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

第六條  農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等製度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；編製年度宅基地用地計劃並通報同級自然資源部門；參與編製國土空間規劃和村莊規劃。

自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續；加強村民自建住房風貌規劃；辦理農村宅基地和房屋不動產登記。

住房城鄉建設部門負責依法履行村民自建住房建設質量安全行業管理工作，指導鄉鎮政府對村民自建住房建設質量安全進行監管，負責引導村民住房建築風貌，組織編製村民自建住房設計圖冊，組織建築工匠培訓和管理。

市場監管部門負責建築材料生產、流通環節的監督管理，維護建材市場秩序，及時發布不合格建材信息。

鄉鎮政府負責本轄區內宅基地審批和村民自建住房建設管理，對村民自建住房質量安全負屬地管理責任。

第七條  農村宅基地和村民自建住房建設要適應村莊演變規律，堅持規劃先行、節約用地、因地製宜、保障安全的原則，體現當地曆史文化、地域特色、傳統民居和鄉村風貌。

第二章  規劃和建設

第八條  鄉鎮政府要建立鄉村規劃管理委員會，鄉鎮主要負責人擔任主任，下設辦公室，負責農村宅基地和村民自建住房管理工作，建立宅基地審批、監管相關製度；合理確定村莊布局和規模，統籌村莊基礎設施、公共服務設施布局；組織本行政區域內村莊規劃編製工作。

第九條  按照先規劃後建設、不規劃不建設的原則，鄉鎮政府依據國土空間規劃，統籌考慮土地利用、產業發展、居民點布局、抗災防災、人居環境整治、生態保護和曆史文化傳承等因素，編製“多規合一”的實用性村莊規劃，報縣政府審批。引導村民全程參與村莊規劃編製，充分聽取村民意見，規劃成果應在村內顯著位置公示。村莊規劃一經批準必須嚴格實施，任何單位和個人不得隨意調整和變更。在規劃農村宅基地時，要考慮工程建設質量安全因素，避開自然災害易發地帶和地質條件不穩定區域。

第十條  一戶村民隻能擁有一處宅基地。嚴格按照上級有關規定要求，城鎮郊區和人均耕地少於667平方米的平原地區，每戶宅基地麵積不得超過134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地區，每戶宅基地麵積不得超過167平方米；山區、丘陵地區每戶宅基地麵積不得超過200平方米。要在村莊規劃中對村民自建住房標準作出統一安排，原則上以不超過三層的低層住宅為主，不規劃建設三層以上的住房。確需建設三層以上住房的，要征得村集體經濟組織或村民委員會以及利益相關方的同意後，納入村莊規劃。

第三章  宅基地申請審批 

第十一條  農村村民自建住房按照“個人申請、村級審查、鄉鎮政府審批、縣級備案”的審批模式，實行“審批程序公開、申請條件公開、申請人名單公開、審批結果公開”的審批製度。

第十二條  農村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：

（一）無宅基地的；

（二）因子女結婚等原因確需分戶而現有的宅基地低於分戶標準的；

（三）現住房影響鄉（鎮）村建設規劃，需要搬遷重建的；

（四）符合政策規定遷入村集體組織落戶為正式成員且原籍沒有宅基地的；

（五）因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的;

（六）法律法規及有關規定認定的其他情形。

農村村民有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：

（一）申請人年齡未滿18周歲的；

（二）戶口已遷出沒有被認定為本村級組織成員的；

（三）不符合“一戶一宅”規定的；

（四）出賣、出租或以其他形式非法轉讓房屋的；

（五）法律法規及有關規定認定的其他情形。

第十三條  符合宅基地申請條件的村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房書麵申請。填寫《農村宅基地和村民自建住房申請表》《農村宅基地使用承諾書》、提交申請人身份證明等相關申請材料。

第十四條  村民小組收到申請後，提交村民小組會議討論。討論通過後，將村民申請、村民小組會議記錄等材料提交村級組織審查。沒有分設村民小組的或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請。

第十五條  村級組織可以按照“四議兩公開”的議事規則決策實施，審查提交的材料是否真實有效，將村民申請理由、擬用地位置和麵積、建房標準、相鄰權利人意見等提交村民會議討論。討論通過後，將討論結果進行公示，公示時間不少於7個工作日。公示無異議或異議不成立的，由村級組織簽署意見，與相關材料一並報鄉鎮政府。未通過的，由會議召集人告知申請村民未通過原因。

第十六條  鄉鎮政府要建立一個窗口受理申請，明確專門機構負責農村宅基地和村民自建住房的管理工作。

收到村級申請後，鄉鎮政府明確的機構組織農業農村、自然資源、房屋建設管理等相關機構進行審查。農業農村機構負責審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合宅基地布局要求和麵積標準、宅基地和建房申請是否經過村級審核公示等。自然資源機構負責審查是否符合國土空間規劃、用途管製要求，地質條件是否符合建房要求；涉及占用農用地的，是否辦理了農用地轉用審批手續等。涉及林業、電力、水利、交通等管理的，要及時征求相關部門意見。原則上優先審批使用村莊空閑宅基地，嚴格控製新增宅基地。對符合條件的，在《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表》出具機構聯審意見並繪製宅基地坐落平麵位置圖。

第十七條  根據各相關機構聯審結果，由鄉鎮政府對村民宅基地申請進行審批，對審核通過的，及時在《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表》簽署批準意見，發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。

經聯審聯批不符合宅基地和用地審批申請條件的，鄉鎮政府應依法答複申請村民，並說明理由；屬報送材料不完善的，應一次性告知申請村民需要補充的材料和要求。

第十八條  鄉鎮要建立宅基地用地建房審批管理台賬，將有關資料歸檔留存，並將審批情況及時報縣級農業農村、自然資源等部門備案。

第四章  建房管理

第十九條  村民要在取得《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》後，向鄉鎮政府提交施工圖紙、施工合同、施工人員信息、質量安全承諾書等資料，鄉鎮政府要組織本級農業農村、自然資源等部門在10個工作日內對資料進行審核，符合條件的方可開工。

村民自建三層以上住房經鄉鎮政府審查符合開工條件的，要嚴格執行《中華人民共和國建築法》《建築工程質量管理條例》等法律、法規有關規定，納入工程質量安全監管範圍。

第二十條  村民自建住房可選用政府提供的村民自建住房設計圖冊，也可委托具備房屋建築設計資質的單位或建築、結構專業的注冊設計人員進行設計並出具施工圖紙。鼓勵鄉鎮聘請相關技術人員為村民自建住房繪製符合設計規範的圖紙，提供技術谘詢服務。

第二十一條  縣住房城鄉建設部門要建立建築工匠培訓製度。要會同鄉鎮政府組織建築工匠參加技能和安全生產培訓。村民自建住房需選擇經過培訓的建築工匠或具備資質的施工單位，並簽訂施工合同，約定質量和安全責任。建設三層以上（含三層）或有地下室的住房必須選擇具備資質的施工單位。

參與村民自建住房的建築工匠或施工單位應當嚴格按照施工圖紙、施工技術標準和操作規程施工，明確施工現場的負責人、質量員、安全員等主要責任人，對承接的房屋建設質量和施工安全負責。建房村民和設計、施工、材料供應單位或個人依法對住房建設工程的質量和施工安全承擔相應法律責任。

第二十二條  在建房過程中，建房村民和施工方要選用符合國家和省規定標準的建築材料、建築構（配）件和設備。施工單位或建築工匠應當協助建房村民選用合格的建築材料、建築構（配）件和設備。建房村民要求使用不合格的建築材料、建築構（配）件和設備的，施工單位或建築工匠應當勸阻、拒絕。

第二十三條  同意村民自建住房開工建設的，鄉鎮政府要在5個工作日內組織農業農村、自然資源等有關部門進行現場開工查驗，確定建房位置；村民自建住房未經現場開工查驗的，不得開工。

第二十四條  鄉鎮政府要加強對施工現場的監督檢查，形成檢查記錄。實施監督檢查時，有權采取下列措施：

（一）要求被檢查的建設主體提供有關資料；

（二）進入施工現場進行檢查；

（三）發現有影響房屋質量安全的問題時，責令改正。

有關個人和單位應當支持、配合監督檢查，不得拒絕或阻礙。施工中發生事故時，鄉鎮政府要及時向縣政府及應急管理、農業農村、自然資源、住房城鄉建設等有關部門報告。

第二十五條  鄉鎮政府要明確質量安全專管人員對村民自建住房實施質量和安全監管，也可以委托符合條件的第三方機構實施質量和安全監管。村民確需在原有住房上加層的，要按照新建住房程序進行審批和監管。

第二十六條  村民自建住房完工後，要向鄉鎮政府申請竣工驗收。鄉鎮政府接到申請後，要在5個工作日內組織村民、施工負責人、技術人員，實地查驗村民是否按照批準麵積、規劃麵積和質量要求等建設住房。對驗收合格的，出具《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》。

村民自建住房通過驗收後，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請不動產登記。

第五章  閑置宅基地利用和風貌管控

第二十七條  堅持改革創新，在充分尊重村民意願並符合規劃的前提下，積極穩妥探索閑置宅基地及閑置住宅盤活利用，對閑置宅基地和住宅進行整理，因地製宜盤活利用。零星分散的閑置宅基地可以建成遊園、樹園、果園、菜園；連成片的閑置宅基地可以建成文化生活廣場、村莊景觀、文化景觀等基礎設施；閑置住宅可以建成村史館、文化館、圖書室、活動室等村民活動場所；有特色的閑置住宅倡導發展文化旅遊和開展農事體驗活動等。

第二十八條  村民新增住宅用地應充分利用符合村莊規劃的原有宅基地、村內空閑地。經批準另址建造住宅的，要按照“建新拆舊”要求，原宅基地按照承諾的時間無償退回。各相關部門要加強對農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的指導。

第二十九條  縣住房城鄉建設部門要結合當地村民安居需求、氣候條件、地形特點、傳統文化和傳統居民風貌等因素，組織編製村民自建住房設計圖冊，無償提供給村民使用。鄉鎮政府要按照村莊規劃確定的村莊總體風貌定位，選擇適宜的村民自建住房設計圖冊，引導村民按照設計圖冊建設住房。

第三十條  鼓勵大專院校、規劃設計單位為鄉村建設培育、輸送實用型人才，推薦規劃、設計、建築工程等專業人員為村民自建住房提供服務、參與鄉村建設。

第六章  監督管理

第三十一條  按照“市級指導、縣級主導、鄉鎮主責、村級主體”的要求，鄉鎮政府是本行政區域內農村宅基地審批和村民自建住房管理的責任主體，落實巡查、報告和監督管理責任，縣政府每年開展一次農村宅基地和村民自建住房專項督查，重點督查鄉鎮及有關部門執行宅基地管理和村莊規劃是否到位、建房審批是否規範、日常巡查是否有效等情況。縣農業農村、自然資源、住房城鄉建設、市場監管等部門要根據工作職責，加強對鄉鎮政府農村宅基地管理和村民自建住房工作的指導。

第三十二條  按照“誰審批、誰管理”的原則，根據鄉級綜合執法改革要求，鄉鎮政府要成立鄉鎮綜合行政執法機構，充實人員、加強力量，配備必要的執法裝備，負責發現和依法查處村民未批先建、違規建房等違法違規行為，嚴格執行行政執法公示製度、行政執法全過程記錄製度、重大行政執法決定法製審核製度，做到嚴格規範公正文明執法。

第三十三條  鄉鎮政府要全麵落實“三到場”要求。“一到場”是收到宅基地和村民自建住房申請後，要組織本級農業農村、自然資源部門實地審查申請人是否符合條件和政策、擬用地是否符合規劃和地類等，繪製宅基地坐標平麵位置圖，核發農村宅基地批準書和鄉村建設規劃許可證；“二到場”是鄉鎮政府組織本級農業農村、自然資源等部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，繪製宅基地建房放線圖；“三到場”是村民建房完工後，鄉鎮政府組織相關部門進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準麵積、“四至”等要求使用宅基地，是否按照批準麵積和規劃要求建設住房，確保按要求建設，並出具《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》。

第三十四條  村級組織在鄉鎮政府指導下，製定完善本村宅基地民主管理辦法，將宅基地和村民自建住房建設管理內容納入村規民約，引導村民依法依規用地建房。建立村級宅基地協管員製度，要在村級組織負責人中明確1人兼任協管員，在村民申請建房過程中全程參與，及時發現和製止各類違法違規建房行為，對不聽勸阻、拒不改正的及時向鄉鎮政府報告。

第三十五條  鄉鎮政府及其有關行政管理機構要依法履行職責，嚴格按照法定程序辦理農村宅基地和村民自建住房相關手續，不得違規收取費用；對在農村宅基地和村民自建住房審批、監管、執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的，由有權機關依法予以處理。

第七章  附則

第三十六條  本辦法施行過程中，法律、法規、規則另有規定的，從其規定。

第三十七條  縣農業農村、自然資源、住房城鄉建設等部門依據各自職責，負責對本辦法的具體應用問題進行解釋。

第三十八條  本規定自發布之日起施行。

附件：